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Demandan a Calexico por ampliación de bulevar

Una empresa privada demandó en 2020 a la Ciudad de Calexico por las modificaciones realizadas en el Bulevar Cesar Chavez, por las cuales se vio afectada por el acceso a sus instalaciones.

La empresa, Calexico Auto Dismantlers, presentó ante un tribunal de distrito una demanda contra la Ciudad de Calexico, con la cual buscaba obtener una expropiación inversa, lo que significaba echar atrás la expropiación de un segmento de la vialidad por parte del gobierno local a fin de ampliar el bulevar.

Sin embargo, el juez de distrito desestimó el reclamo de expropiación inversa del propietario de la empresa, quien renta la propiedad afectada, debido a que la denuncia se presentó demasiado tiempo después de que la Ciudad condenó la propiedad arrendada, a pesar de que la Ciudad nunca entregó a la empresa la queja de dominio eminente, ni la moción para prejuzgar la posesión de la propiedad que la empresa estaba alquilando para su taller de reparación de vehículos, la orden judicial que autorizaba a la Ciudad a tomar posesión de la propiedad, o la orden final de expropiación que permitió la transferencia de la propiedad a la Ciudad.

En un análisis elaborado por el despacho Nossaman LLP, publicado por el portal Lexology, los abogados indican que, normalmente, cuando una agencia pública adquiere una propiedad por dominio eminente, nombra a todas las partes potencialmente interesadas en la acción de expropiación.

Esto incluye al dueño de la propiedad, los titulares de servidumbre, los titulares de gravámenes y, por lo general, también a las empresas.

Si la agencia no nombra a todas las partes interesadas, cualquier persona interesada aún puede aparecer en la acción, o si la parte no aparece, podría presentar una acción de expropiación inversa posterior por la toma de su interés de propiedad, lo que podría exponer a la agencia a los honorarios de los abogados, de ahí la importancia de nombrar a todas las partes interesadas.

ANTECEDENTES

En 2015, la Ciudad de Calexico presentó una acción de dominio eminente contra el dueño de una propiedad para adquirir parte de la propiedad para ampliar la calle de ingreso y salida a la nueva Garita Oeste.

Posteriormente, la Ciudad obtuvo una orden judicial para prejuzgar la posesión de las instalaciones, firmó una estipulación con el dueño de la propiedad y, en enero de 2017, obtuvo una orden final de expropiación.

Los abogados indican que la empresa que había alquilado el local desde 2011 no fue notificada sobre ninguno de los alegatos de la acción de dominio eminente.

En 2018, la Ciudad tomó posesión de una parte del local para iniciar la construcción de su proyecto público, que concluyó en 2019.

El inquilino presentó una denuncia por expropiación inversa y otras tres reclamaciones en septiembre de 2020 en el Tribunal de Distrito de los Estados Unidos del Distrito Sur de California.

La empresa alegó, entre otras cosas, que perdió ingresos porque los vehículos más grandes ya no podían ingresar a las instalaciones para reparaciones.

LA SENTENCIA

El tribunal aceptó la moción de la Ciudad para desestimar la demanda de expropiación inversa por considerarla inoportuna.

El tribunal declaró que un reclamo federal de expropiación inversa debe presentarse dentro de los dos años posteriores a la toma de posesión de la propiedad por parte del gobierno.

El juez rechazó el argumento del inquilino de que la posesión ocurrió cuando comenzó la construcción de la propiedad.

En cambio, sostuvo que el reclamo se acumuló a más tardar en enero de 2017, cuando se ingresó la orden final de expropiación y se transfirió el título a la Ciudad.

De acuerdo a los abogados, la sentencia resulta ser un poco desconcertante.

La ley de California requiere que los ocupantes de la propiedad sujeta a acciones de dominio eminente sean notificados de las mociones de posesión previa al juicio y las órdenes que otorgan la posesión, aunque todavía hay ambigüedad en cuanto a si se requiere que un ocupante o inquilino sea notificado cuando la adquisición no afecta al inquilino o deteriorar su participación en el arrendamiento, indican los abogados.

La empresa que ocupaba la propiedad en este caso no recibió dicha notificación, ni se le notificó la demanda de dominio eminente o la orden final de expropiación. Sin embargo, la demanda de expropiación inversa fue prohibida por no presentarse dentro de los dos años posteriores a la orden final.

“Quizás el tribunal falló de esta manera basándose en información no discutida en el dictamen; por ejemplo”, indicaron los abogados, en cuyo estudio cuestionan si la empresa contaba con conocimiento real de los procedimientos de dominio eminente o de la toma del proyecto público, incluso si no hubiera sido notificado con los alegatos.

Según los principios generales de la ley de California, incluso si una entidad no recibe un aviso formal, su fecha límite para presentar una demanda puede comenzar una vez que tenga un aviso informal o una razón para conocer los eventos adversos que la afectan, agregan los abogados.

“Alternativamente, quizás la expropiación no afectó el interés de arrendamiento de la empresa, aunque parece más una cuestión fáctica que no debe resolverse en la etapa de alegato”, expone el estudio.

El inquilino podría potencialmente continuar con sus reclamos de la ley estatal, que incluye un período de prescripción más largo para reclamos de expropiación inversa.

“Tal vez el inquilino pueda recurrir al dueño de la propiedad que la arrendó y recibió el pago en la acción de dominio eminente de la Ciudad; si hubo un incumplimiento de un contrato de arrendamiento por escrito, puede haber un plazo de prescripción más largo”, considera el estudio.

Incluso si no han recibido alegatos de dominio eminente, los inquilinos que creen que pueden verse afectados por una expropiación deben considerar hacer consultas con el propietario y las agencias gubernamentales, investigar el proyecto y hablar con un abogado sobre sus preocupaciones, finaliza el despacho de abogados.